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成都優質寫字樓迎租戶升級 空置率創近10年新低
2019-11-01 遠行地產
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世邦魏理仕23日發布《2019年第三季度成都房地產市場報告》,報告顯示,三季度,優質寫字樓市場迎來租戶升級辦公空間、業主調整租戶結構的關鍵節點,需求端的空間流動性亦加速。成都優質寫字樓市場整體空置率創近10年新低,甲級寫字樓整體空置率創近8年新低。

優質寫字樓市場需求略有回升

三季度,蔚然AB座的交付為成都優質寫字樓市場帶來11萬平方米的新增供應,亦是攀成鋼板塊首個交付的寫字樓項目。三季度需求略有回升,凈吸納量12.8萬平方米,環比上漲14.6%;其中甲級寫字樓凈吸納量為6.3萬平方米,環比上漲74.4%。究其原因,一方面,部分上半年談判周期因經濟不明確性延長而累積的需求于本季落地;另一方面,上季度業主調整租賃策略應對經濟周期性調整初見成效,刺激擴租、升級需求加速釋放,分別占比三季度辦公策略的 30.6%、25.3%。

此外,三季度錄得兩宗來自于第三方辦公運營商合計面積約1.7萬平方米的大面積成交,顯著貢獻于市場去化。相應地,成都優質寫字樓市場整體空置率環比下降0.6個百分點至22.4%,創近10年新低;甲級寫字樓整體空置率環比下降1.9個百分點,創近8年新低。

金融城甲級寫字樓租金最貴

租金方面,成都優質寫字樓平均賬面租金環比基本持平,至三季度末報83.9元每平米每月。究其租金企穩的原因,一方面大,部分業主已于上季度調低租金預期以吸納經濟低于預期的影響;另一方面,三季度多個業主表示客戶到訪量及承租能力較上季度有所回升,從而提振市場信心。盡管如此,為優化租戶結構,部分業主面對優質客戶在免租期、裝修補貼等優惠策略上加大彈性,故市場平均有效租金略有下滑。

由于城市基建、配套、產業、政策、人才可得性等指標再次發生變化,企業加速在“2+1”格局下的區域內以及跨區域間聚集與流動。城市更新進程推動市中心基建、配套的升級,甚至部分樓宇也通過物業軟硬件翻新以探尋第二次生命。

此外,東大街區域市場隨攀成鋼板塊的啟幕而進一步延伸。就南延線而言,隨著商務氛圍愈發成熟,租金價格也今非昔比,其中金融城甲級寫字樓租金已居市場最高水平,截至三季度末為107.6元每平方米每月。在此背景之下,需求流動性加速,同區域來看,市中心升級需求活躍,錄得多宗由原樓齡較老的樓宇升級搬遷至周邊新建優質樓宇的案例。

靈活性租賃方案為制勝關鍵

隨著成都寫字樓市場逐步邁入存量時代,加之多數于成長階段(2014—2016年)集中交付的樓宇面臨租戶租約集中到期,市場迎來租戶升級辦公空間、業主調整租戶結構的關鍵節點,其中第三季度升級需求占比辦公策略較上半年大幅提升23.2個百分點。然而,考慮到經濟周期性調整,企業的辦公決策更加謹慎,因此業主的租賃策略面臨考驗,靈活性的租賃方案為制勝關鍵。此“靈活性”不僅限于租賃成本層面,亦反映在物業物理層面,例如季內錄得部分業主重新規劃辦公空間,遷移小面積租戶從而騰挪出整層大面積可租賃空間給優質客戶;部分業主挖掘新興領域租戶,如醫療美容等。

展望四季度,成都優質寫字樓市場將迎來約7萬平方米的新增供應。在經濟不明確性延續的宏觀背景之下,業主的運營能力成制勝關鍵。著眼需求端,新舊動能轉化的細分領域行業值得關注,如包括企業運營系統、辦公平臺軟件等專業服務類TMT企業。

世邦魏理仕成都顧問及交易服務|辦公樓部主管鄧艷萍表示:“三季度,成都優質寫字樓市場需求環比回升,但在經濟不明確性持續的情況下需求端的決策流程加長,且需求的不確定性亦繼續存在。隨著未來供應回升,供給端需加強租賃策略的靈活性,同時關注‘在線+’新興行業衍生出的新增辦公需求。”

來源:天府早報

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