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三季度中國寫字樓市場承壓 二線城市租金普遍下降
2019-11-01 遠行地產
朝陽門 北京安信行物業管理有限公司
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2019年第三季度,受國內外經濟不確定性因素影響,全國辦公樓市場繼續承壓,租賃市場呈利好租戶局勢。在一線城市,企業持續對搬遷及擴租持謹慎態度,高性價比項目更受市場青睞。在北京,大型、穩健型企業正充分利用當前市場中更為靈活的租金和條款,尋求辦公面積的升級。在上海,成本較敏感的公司持續遷至非中央商務區,或同板塊內租金更低的項目。

二線城市也受到來自整體市場環境影響,多數城市面臨租金下行壓力。盡管如此,成都和重慶表現依然搶眼。在三季度,成都辦公樓新增供應短期回落,需求表現穩健,銀行與在線教育等科技企業季內表現活躍。整體市場空置率進一步回落,再創近年歷史低點。在重慶,辦公樓市場租戶升級需求集中釋放,拉動整體空置率進一步回落至十年來新低。

科技類企業需求保持穩健,金融行業仍有亮點

科技類企業需求增長仍然穩健,本季度多個城市均錄得大面積租賃成交。數個TMT租戶積極在深圳尋求面積,特別是高性價比的前海片區。在上海,科技新媒體企業在非中央商務區內繼續引領租賃需求。

金融行業的增長受大環境影響有所放緩,但仍具亮點。銀保監會在2018年底下發的《商業銀行理財子公司管理辦法》開始影響市場,數個銀行已成立新的子公司,并在北京、深圳積極尋求面積。來自金融業開放的利好政策也預計為市場帶來新的需求。

需求壓力加大,供給持續入市

本季度,中國主要城市辦公樓市場波動明顯。其中,四個一線城市的凈吸納總量為45.1萬平方米,明顯少于新增供應總量(96.3萬平方米)。其中北京凈吸納量為-1.6萬平方米,是自2000年以來首次出現的負值。本季度,深圳迎來供給高峰,新增供給占四個一線城市的60%以上。

相比一線城市,中國主要二線城市在2019年第三季度的新增供給仍保持低位。仲量聯行跟蹤的16個主要二線城市本季度新增供應為27.2萬平方米,雖然部分城市空置率創過去5年內的歷史新低,但市場的空置面積絕對值依然較高。本季度重慶、西安和南京表現搶眼,這三座城市貢獻了主要二線城市約60%的凈吸納量。

一線城市整體租金調整顯著,二線城市普遍租金下降

本季度,四個一線城市租金繼續下降,其中北京租金下降幅度最小,環比下降0.8%。而廣州緊隨其后,環比下降1.5%。較小的供給壓力使得這兩座城市租金表現保持穩定。

在上海,樓齡較長的項目租金降幅則更為明顯,業主為留住現有租戶,在續租洽談時給予了更靈活的租金讓步,本季度租金環比下降1.7%。深圳市場租賃活躍度有明顯減弱,部分財富管理公司出現退租,由于空值壓力加大,業主繼續以租金優惠政策吸引租戶,全市錄得環比租金下降5.1%。

在仲量聯行跟蹤的16個二線城市中,大部分城市租金基本保持持平或小幅下降趨勢。

來源:仲量聯行

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